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不動産売却時のポイント

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知っておきたい不動産売却の基礎知識

戸建て、マンション、アパート、土地、空き家などの不動産売却を行う際は、不動産会社をどう選べばいいのかや、必要となる手数料などについて事前に知っておくのがおすすめです。
こちらのページでは、福岡市南区の「アーバンクリエイト」が不動産売却時のポイントについてお伝えします。
地域密着を目指してきた当社は、特に長丘・長住エリアを得意としています。

このような不動産会社には注意

不動産業は会社によってサービスが異なります。そのため、不動産売却を行うのであれば、信頼して任せられる会社を探すのが大切です。以下では、注意すべき不動産会社の対応についてご紹介します。

物件の囲い込みをしてくる

物件の囲い込みをしてくる

不動産売却を行う際には、より多くの方に対して情報提供を行うべきです。 そのために不動産会社は、REINS(レインズ)と呼ばれる不動産会社専用の物件登録・検索ネットワークに不動産情報を登録するよう義務づけられています。しかし、中には自社の利益を重視し、情報公開をしない会社も存在しますので、売却をお急ぎの場合は情報をしっかりと公開してくれる会社を選ぶようにしましょう。

メリットばかりを伝えてくる

メリットばかりを伝えてくる

売主様に対して都合の良い情報ばかりを教えてくる営業マンにはご注意ください。
本来、不動産売却には注意点やリスクなど、デメリットが少なからず存在します。こうした説明をせずに、自社の考えばかりを押しつけてくるようなところは優良業者とは言えません。豊富な知識や経験を基にした、丁寧な説明を行ってくれる会社を選ぶようにしましょう。

実績や販売活動について教えてくれない

実績や販売活動について教えてくれない

不動産会社を選ぶ際には、実績や販売活動の内容について抑えておく必要があります。
こうした情報を提示してくれない会社というのは、そもそも実績がなかったり、販売活動に消極的であったりする可能性が高いので要注意です。自社情報を包み隠さず話してくれるような会社を選ぶようにしましょう。

無理に不動産買取をすすめてくる

無理に不動産買取をすすめてくる

不動産買取は急ぎで現金が欲しい時にこそ利用したい売却方法です。
しかし、その分売却額が低くなってしまうのは免れません。それにもかかわらず、不動産売却ばかりをすすめてきたり、強引に話を進めようとしたりする会社は信頼なりません。しっかりとお客様の声に耳を傾け、要望を聞いた上で複数の提案をしてくれるような不動産会社を選ぶようにしましょう。

査定が早くて高額

査定が早くて高額

通常、正しい不動産価値の査定には現地調査などある程度の手間と時間がかかるものです。
しかし中には、短時間の内に査定を済ませてしまうところも少なくありません。
そして、そういった会社に限って高額の見積もりを出す傾向にあります。査定価格はあくまでも予想であり、実際に売主様が手にする金額ではありません。高めの額を提示し、契約を有利に運ぼうと考える不動産会社も中には存在します。

売却前に経費請求をしてくる

売却前に経費請求をしてくる

不動産売却にかかる仲介手数料といった費用はあくまでも成功報酬です。不動産が売れないと、販売活動で使った広告料などの経費分が不動産会社のマイナスになってしまいます。
だからこそ、多くの不動産会社は真摯に販売活動に取り組んでいるのです。一方で、売却前にもかかわらず広告料や看板料といった名目の請求をしてくる会社も中には存在します。こうした会社との契約は、見直したほうが良いかもしれません。

無免許のブローカー

無免許のブローカー

実は、土地の購入自体に不動産免許というものは必要ありません。言ってしまえば、誰でもブローカーにはなれてしまうのです。
そのため、不動産免許を持たないブローカーも、中には存在しています。信頼性という点で心配が残るのはもちろん、免許の有無はトラブル時の保証にも影響があります。場合によっては、不要な費用を請求されることも。不動産業者選びの際には、宅地建物取引業免許を所持しているかについて、事前に必ず確認しましょう。

不動産売却にかかる費用

不動産売却を行う上で必要となる費用には、以下のものがあります。

  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 測量費用・解体費用
  • 譲渡税

この中から、仲介手数料と譲渡税について詳しくご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料

仲介手数料とは、売主様が不動産売却を依頼した不動産会社に支払う報酬のことです。金額は国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項」により、以下のように定められています。

売買価格(税抜) 媒介報酬の上限額(速算式)
売主から 買主から
200万円以下 18万円+消費税 売買価格の5%+消費税
200万円超~400万円以下 18万円+消費税 売買価格の4%+2万円+消費税
400万円超 売買価格の3%+6万円+消費税

※改正:平成30年1月1日執行

売買価格(税抜) 媒介報酬の上限額(速算式)
売主から 買主から
200万円以下 18万円+消費税 売買価格の5%+消費税
200万円超~400万円以下 18万円+消費税 売買価格の4%+2万円+消費税
400万円超 売買価格の3%+6万円+消費税

譲渡税

譲渡税

不動産売却によって売却益(課税譲渡所得)が出た場合にかかる税金です。売却益は以下の計算式で求められます。

売却益(課税譲渡所得)=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

売却益に税率をかけた金額を納税します。なお、税率には所有期間による区分があります。

区分 判別方法 税率
長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日時点において、所有期限が5年以上のもの 20%
(所得税15%・住民税5%)
短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日時点において、所有期限が5年以下のもの 39%
(所得税30%・住民税9%)
区分 判別方法 税率
長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日時点において、所有期限が5年以上のもの 20%
(所得税15%・住民税5%)
短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日時点において、所有期限が5年以下のもの 39%
(所得税30%・住民税9%)

なお、一定の要件を満たしている居住用不動産については、最高で3,000万円までの特別控除および定率分離課税が譲渡所得に適用される場合があります。その他、不動産買い替えの場合は特別控除などが適用されるケースも。詳しくは当社までご相談ください。

査定評価・売却価格を高くするポイント

誰であれ、自身の不動産を手放す際には少しでも高値が付いて欲しいと願うものです。 そこで以下では、不動産売却における査定評価・売却価格を高くするポイントについてお伝えします。

建物の場合

建物の場合

まずは所有されている不動産の状況を確認してみましょう。建物の場合は、室内・外観をキレイな状態にしておくのがポイント。特に水回りについては汚れがつきやすい場所なので、普段から清潔に保つようにしておきましょう。
その他、内見に備えてインテリアの見栄えなども整えておくのがおすすめです。購入希望者様が見た時に「ここに住みたい」と思ってもらえれば、売却期間の短縮にもつながるでしょう。加えて見落としがちなのが臭いです。生活臭やペット臭などは、査定評価を下げる一因になります。掃除を済ませ、臭い対策を十分に行った上で査定に臨むようにしてください。

土地の場合

売却後も住み続けられる

更地の場合には残存物や埋蔵物の撤去も大切です。その他、築年数の古い家屋の場合は、解体することで評価が高くなる可能性もあります。撤去には費用がかかりますので、どちらのほうが得になるかは不動産会社に聞いてみると良いでしょう。

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